Suelo Industrial

Suelo Industrial

Podemos clasificar el suelo de uso industrial como aquellas áreas del termino municipal en las que se alojan polígonos industriales, fábricas, parques empresariales, y en general, terrenos para uso industrial o sector secundario.

¿Por qué invertir
en suelo industrial?

España es uno de los países principales en cuanto a invertir en el sector industrial y logístico se refiere. En Europa, solo París se sitúa a la cabeza. Así es como se muestran los datos en un informe realizado por CBRE, el grupo de gestiones inmobiliarias más grande del mundo.

Un 28% de los entrevistados por CBRE afirma que su inversión en el sector se debe a una estrategia de diversificación. Un 38% invierte debido a la alta rentabilidad.

Las compras de viviendas y locales comerciales disminuyen, al igual que el suelo de uso hotelero. Por el contrario, aumenta el sector retail y el e-commerce con su búsqueda de espacios para su almacenaje, logística y distribución. Estas marcas necesitan espacios nuevos para crear valor y experiencias para un cliente cada vez más desleal, pero por otra parte, necesitan de naves industriales de mayor capacidad para satisfacer la demanda de productos que deben ser entregados en hora, lo que exige también digitalizar las naves y los procesos involucrados. 

Nos encontramos ante un sector en constante crecimiento, incrementándose a un ritmo del 3% anual, sobre todo debido al stock limitado de activos y a la creciente competencia que existe. La aceleración de la inversión en suelo industrial captaba al 38% de los inversores en 2017 mientras que aumentaba al 50% en 2018.

Por detrás de París y Madrid, se encuentra Ámsterdam y Frankfurt, estos dos aprovechan esta posición debido al Brexit – la salida del Reino Unido de la Unión Europea. Posteriormente se encuentra Londres que ha bajado en el ranking de ciudades atractivas donde invertir en terrenos y naves industriales debido a este factor.

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La recalificación de suelo rústico en urbano o industrial por parte de las Administraciones Públicas o privadas requiere estudios ambientales previos en la mayoría de los casos.

Los Ayuntamientos a la hora de articular sus planes generales de urbanismo deben decidir qué cantidad de suelo quieren cambiar de uso y el emplazamiento del mismo entre diversas alternativas. El desarrollo de los núcleos urbanos debe venir condicionado por parámetros ambientales para evitar posteriores problemas de difícil solución. Por otra parte los particulares que deseen presentar ante la Administración expedientes de recalificación de terrenos deben enfrentarse con frecuencia a grupos contrarios al cambio en el uso del suelo.

Asumir, desde un primer momento, la repercusión medioambiental de la transformación y exponerla  ante la Administración y los ciudadanos de manera objetiva y científica permite establecer parámetros mensurables de las repercusiones reales que tendrá la transformación; estableciendo criterios racionales en la defensa de sus intereses y evitando confrontaciones arbitrarias en muchos casos.

Los estudios ambientales son necesarios porque permiten adoptar elecciones óptimas referentes a la ubicación y tamaño de las transformaciones en el uso del suelo. Aspectos tales como el consumo de recursos, energía  y materias primas en un futuro por la población o industria, afecciones al medioambiente debido al funcionamiento y la repercusión sobre elementos singulares de la naturaleza o el patrimonio cultural y arqueológico son expuestos de manera clara y se pueden articular desde un primer momento mecanismos que minimicen el daño sobre la naturaleza y hagan posible, desde un punto de vista exclusivamente ambiental, los nuevos procesos de urbanización. En este primer estadio del desarrollo urbanístico es posible anticipar problemas derivados de los abastecimientos de agua, electricidad o de la generación de residuos. La correcta recalificación de suelos permite minimizar el futuro trazado de infraestructuras y anticipar la dimensión económica de las medidas ambientales preventivas o correctoras necesarias para dar cumplimiento a la legislación vigente en temas tales como los vertidos de aguas residuales o ruidos.

Tener en cuenta la actividad futura a desarrollar en los terrenos, principalmente en el caso de actividades que requieren ser sometidas a Evaluación de Impacto Ambiental permite también anticipar problemas medioambientales debido al futuro funcionamiento de las instalaciones, prever la ubicación más correcta y planificar con antelación la localización de zonas verdes o carreteras de acceso.

La proximidad de espacios naturales, la inclusión de municipios en la Red Natura 2000, la presencia de edificios singulares (ermitas, monumentos, puentes o restos arqueológicos), o de elementos naturales a proteger (árboles centenarioscauces o pequeños ecosistemas) limita muchas veces la recalificación del suelo o impone condiciones severas a la misma.

Los cambios de uso de suelo requieren someterse al procedimiento de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente (siendo necesario un informe de sostenibilidad ambiental) o las leyes autonómicas de evaluación ambiental (siendo necesario un estudio de impacto ambiental) si se trata de recalificaciones para proyectos que ocupan superficies menores.

Tener en cuenta todos estos aspectos es necesario para respetar el medio ambiente y la sensibilidad creciente de la población y las diferentes administraciones en este tema.

De nave industrial a vivienda 

¿Cómo convertir una nave industrial en una cómoda y funcional vivienda? Dotar de una nueva función a este tipo de espacios no es una idea nueva: de hecho, su origen se remonta al Nueva York de los años 50. Durante la posguerra, dado el difícil acceso a la vivienda, algunos artistas y jóvenes estudiantes se instalaron en fábricas abandonadas de las zonas del SoHo, TriBeCa o el West Side, y las repensaron y reformaron para hacer de ellas un espacio habitable y acogedor. Poco tiempo después, esta práctica se había profesionalizado y convertido en toda una moda entre los ciudadanos neoyorkinos, dando origen al concepto de loft

Lo que en aquella época surgió como necesidad, hoy es una tendencia al alza y una apuesta segura para los amantes de las viviendas diáfanas, los techos altos, las estructuras vistas y, en definitiva, el estilo industrial. Eso sí, antes de emprender una reforma de este tipo, existen algunos aspectos a considerar: 

Primeros pasos 

¿Se permite el uso residencial en el suelo donde se encuentra la nave? 

¿Se considera terreno urbano, y, por tanto, habitable o terreno industrial y, por tanto, no apto para la habitabilidad?

 ¿Puedo comenzar primero la reforma y ocuparme de los trámites después?

  • Lo primero que hay que averiguar es si la zona es habitable. Para ello es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad, quien nos tiene que confirmar, según el Plan General del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo. 
  • Una vez que el ayuntamiento haya confirmado que se permite el uso residencial de la nave industrial en cuestión, deberá realizarse un proyecto técnico de cambio de uso de nave industrial a vivienda, que debe firmar un arquitecto. 
  • Este no es más que un documento funcional que deberá presentarse de nuevo ante el consistorio y que en su redacción incluye claves tales como memorias descriptivas y constructivas, anexos, planos, estudios de viabilidad o presupuesto. Este escrito debe cumplir con la normativa tanto urbanística como constructiva para una vivienda nueva.
  • El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas.
  • Ahora sí, con toda esta documentación debidamente formalizada, se puede proceder a llevar a cabo la reforma. Una vez finalizada, el propietario debe registrar la nueva vivienda ante notario

La cédula de habitabilidad

A priori, aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden llegar a convertirse en viviendas si no se realizan las modificaciones adecuadas. En muchos casos, su morfología, la existencia de desniveles, las dimensiones de los espacios, la escasa iluminación o la mala ventilación, por poner algunos ejemplos, son incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad. En algunos de estos supuestos, se hace necesario acometer una profunda transformación y, en algunas ocasiones, es sencillamente inviable. 

Para que una nave industrial consiga la cédula de habitabilidad, en primer lugar debe figurar inscrita legalmente como vivienda. En segundo lugar, se debe presentar el estudio de viabilidad arquitectónica, casi siempre como parte del proyecto de cambio de uso, que viene a certificar que la propuesta respeta la normativa de habitabilidad autonómica

Porque, dicho sea de paso, aunque existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia. Eso sí, en algunos casos, los consistorios facilitan la tarea, como ha sucedido recientemente en Madrid, donde se ha suprimido la obligatoriedad de contar con célula de habitabilidad y es suficiente con presentar el proyecto técnico de cambio de uso y acreditar la posterior licencia expedida por el ayuntamiento. 

¿Se puede vivir en
suelo industrial?

La compra de un loft edificado sobre suelo industrial, pero concebido todo el edificio como viviendas. Es decir, no es una oficina que se reforme, sino que directamente se han construido lofts sobre un suelo industrial. ¿Qué inconvenientes puedo tener a la hora de comprarlo?, ¿y en una futura venta?, ¿desgravaciones posibles? 

Lo primero que hay que verificar es si la zona es habitable. Para ello es necesario realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad, para confirmar, según el plan general del municipio en cuestión, claves como el tipo de suelo, su habitabilidad y si es posible hacer un cambio de uso y posterior reforma.

Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o éste ha sido recalificado como residencial, se amplían las posibilidades de llevar a buen puerto una transformación de este tipo.

En principio, la construcción de viviendas en zonas de uso industrial está prohibido. Una vez que el ayuntamiento haya confirmado que se permite el uso residencial de la nave industrial en cuestión, deberá realizarse un proyecto técnico de cambio de uso de nave industrial a vivienda, que debe firmar un arquitecto.

El ayuntamiento será el encargado de estudiar este documento técnico, y, finalmente, conceder la licencia de obra, si procede. Por tanto, hay que tener en cuenta que la licencia es siempre previa y no se debe comenzar con la reforma antes de obtenerla si se quieren evitar sanciones administrativas.

Ahora sí, con toda esta documentación debidamente formalizada, se puede proceder a llevar a cabo la reforma. Una vez finalizada, el propietario debe registrar la nueva vivienda ante notario.

Para que una vivienda sea habitable y sea posible una futura venta, esta, debe contar con la cédula de habitabilidad vigente, que es un certificado expedido por el ayuntamiento de cada municipio donde se valida que existen unas condiciones generales mínimas de habitabilidad sobre las dependencias necesarias, como lo son las dimensiones mínimas de las distintas estancias, altura del inmueble, los sistemas de ventilación o la salida de humos, también se suman las específicas que contempla cada municipio, en quienes recae la competencia en la materia.