Продажа отелей
Чтобы говорить об испанском гостиничном секторе, мы должны вернуться к прошлому году, когда показатели развивались в нормальных рыночных условиях.
Отели в Испании
повышают ADR и RevPAR в 2019 году
> Доход на свободный номер вырос на 6,4% в отелях Испании
> В Мадриде и Барселоне постоянный спрос привел к росту цен в 2019 году
> Заполняемость отелей выросла как в городском так и в туристическом сегментах.
Сколько гостиниц
есть в Испании?
В Испании мы насчитываем более 200 гостиничных сетей, в которых насчитывается более 3800 отелей и более 860 000 номеров.
Гостиничная индустрия в Испании переживает «отличный момент». Завершив 2019 год «уверенным ростом» по основным показателям: 0,9% по заполняемости, 5% по ADR и 6,2% по RevPAR, согласно с последнему отчету STR. и Cushman & Wakefiled Испания. Эксперты говорят, что рост цен можно сохранить благодаря новому предложению.
Измерение гостиничного сектора, которое собирает данные по 1200 отелям и более чем 163000 номеров на Пиренейском полуострове, показывает, что средняя заполняемость составляла почти 75% и что есть такие города, как Мадрид, Барселона и Аликанте, которые достигли роста RevPAR более 10%.
В полности по стране доход на доступный номер (RevPAR) увеличился на 6,4%, с 83,33 евро в 2018 году до 88,51 евро в 2019 году.
ЧТО ТАКОЕ
RevPAR?
Это мера баланса между количеством номеров которые предлагает отель, и клиенты которые их требуют. Определение на английском языке Revenue Per Available Room, что означает «доход на доступную комнату». Он используется для расчета рентабельности отеля за определенный период времени.
RevPAR в Мадриде составил 91,01 евро которые превышает 80,76 евро в предыдущем году (+ 12,7%), в то время как в Барселоне рост составил 11,6%, достигнув 114,67 евро.
Результаты иследований показывают, что заполняемость Мадрида и Барселоны «выросла всего на 2%», однако «постоянство спроса завышела цены».
Барселона была третьим городом с самым высоким RevPAR после Сан-Себастьяна и Марбельи (133 и 130 евро соответственно), а Сарагоса (43,57 евро) и Гранада (53,61 евро) оказались среди самых низких. Единственное снижение дохода на доступный номер произошло на Канарских островах (-2,5%), Балеарских островах (-1%) и Бильбао (-0,5%).
В исследовании добавлено то что «спрос поглощает новое роскошное и элитное предложение Испании». Это подтверждается тем фактом, что RevPAR в роскошных отелях был снижен на 3,9% в 2018 года, но увеличелся на 7,9%; В Upscale и Upper Midscale прошли с -2,9% до 5%, в то время как в Midscale & Economy рост был с 1,9% в 2018 году до 5,5% в прошлом году.
Оценка бизнеса обычно проводится по разным причинам: процессы продаж, поиск источников финансирования, корпоративные операции или, в лучшем случае, как внутренняя процедура для измерения качества управления на основе созданной стоимости (EVA). В секториальной атмосферы с которой мы сталкиваемся, очень предсказуемо что в краткосрочной и среднесрочной перспективе произойдет больше корпоративных движений. Знать ценность отеля сейчас больше чем когда либо важно.
Многие гостиничные проекты являются личными проектами, поэтому иногда бывает непросто сталкиватся с их оценкой с необходимой объективностью. Причем в большинство из них процесс запускается уже с заранее определенным значением. Вы уже знаете а том что «это большая ошибка теорезировать, не имея данных. Вы начинаете искажать факты, чтобы они соответствовали теориям, вместо того чтобы соединить теорию с фактами.
В обычной практике мы находим определенные методы расчета стоимости, а также общепринятые практики которые имеют довольно много ограничений и которые мы обсудим ниже:
a) Стоимость отеля это стоимость актива плюс стоимость бизнеса: неверно.
Стоимость отеля это стоимость его экономической эксплуатации, для которой ему нужен актив, поскольку он не может суммировать обе ценности. В любом случае целесообразно рассчитать недвижимую стоимость актива для того же использования или альтернативного использования поскольку если бы она была выше, чем коммерческая стоимость деятельности отеля, было бы экономически нецелесообразно продолжать
б) Стоимость отеля это стоимость бизнеса плюс стоимость компании или стоимость нематериальных активов: неверно.
Я твердо верю в ценность бизнеса и нематериальных активов, но добавление их к стоимости которая вытекает из отчетов о доходах и финансовых потоках отеля, позволяет нам удвоить их вклад и влияние. Ваш бизнес, ваш человеческий капитал это то что позволяет вашему отчету о доходах отличаться от отчета о доходах конкурентов, и последовательно, его вклад в стоимость уже входит в параметры вашего бизнеса.
c) Стоимость отеля это сумма которую я вложил в него, плюс маржа: неверно.
К сожалению, и по разным причинам (чрезмерное инвестирование, развитие секторов, менеджмент) реальная стоимость отеля иногда может быть ниже, чем вложения в него. Как заметил Пабло Фернандес (IESE), один из ведущих экспертов в области оценки на международном уровне, «корова стоит того молока, которое она способна производить, а не того, сколько она весит». Если стоимость отеля меньше, чем сделанное вложение или его восстановительная стоимость пора задуматься.
d) Стоимость отеля, рассчитанная как кратное Ebitda: неверно.
Использование кратных Ebitda (иногда даже GOP) довольно распространено в этом секторе. Эти ссылочные мультипликаторы взяты из исторических транзакций листинговых или частных компаний что дает следующие ограничения:
a. Первое важное ограничение заключается в том, что кратные сопоставимые объекты являются кратными в цене а не в стоимости. У покупателя или продавца может быть несколько мотивов, которые вызывают существенные различия между стоимостью и ценой, как вверх, так и вниз. Как сказал Кеведо: «Только дурак путает стоимость и цену». Применение мультипликатора цены в дополнение к техническим ограничениям, которые мы увидим позже, означает передачу этих мотивов третьих сторон на операцию, которую мы наблюдаем.
b. Во-вторых, использовать текущую Ebitda со значительными ограничениями этой маржи даже в качестве индикатора управления. Ситуация проекта (Ramp up или стабилизация), перспективы сектора (рост или крейсерская скорость), местоположение или категория отеля означают, что даже принимая Ebitda в качестве действительного эталона, мы рассчитываем значение, которое мало связано с внутренней стоимостью проекта. Кроме того, мультипликаторы обычно даются в виде диапазонов, доходящих до оценки, где цена может варьироваться до 100%, добавляя ненадежности к вышесказанному.
c. В конце, мы должны предположить что Ebitda это не что иное, как уровень маржи в отчете о прибылях и убытках и что он очень ограниченно показывает прибыльность и положение компании и поэтому вряд ли позволит нам экстраполировать стоимость. Понять, что мы не собираемся инвестировать в Capex (это сектор который требует постоянный и соответствующий инвестиций), налоги не уплачиваются и оборотный капитал не влияет на стоимость.
e) Стоимость отеля, рассчитанная как кратное за номер: неверно.
Возможно, вместе с множителем Ebitda это наиболее распространенная пкть, представляющий собой не более чем комбинация этого с тем, который связан со стоимостью инвестиций. В дополнение к ограничениям сопоставимости и субъективной части работы с ценой, а не с выходом стоимости, полностью забывается прибыльность. Два отеля с одинаковыми инвестициями и местоположением могут иметь разную доходность. Хотя это может быть полезнной ссылкой для понимания ценности, его никогда не следует использовать в качестве методологии оценки.
Процесс оценки отеля и любого бизнеса может внести большой вклад в управление компаниями, помимо того факта, что мы находимся в возможной сделке купли-продажи. Как мы увидим в следующей статье, очень важно противостоять этому объективно, с правильным процессом и методологией.
Характеристики
