Business sale
What is
a transfer?
A transfer is the transfer of the lease (rental) contract by a tenant (tenant) to a third party. Or as it was defined in the old 1964 law on urban leases: transfer of premises without stock by the lessee to a third party for a price.
In the past, the raison d’être of the assignment was the practically unlimited duration of business premises leases, which allowed the person taking over premises to consider that the premises would be at his disposal for an indefinite period of time. In other words, a tenant could cede the use of the premises to the lessee almost for life.
However, since 1995, since the compulsory extension in favour of the lessee (tenant) has disappeared in the law on leases, it is no longer possible to speak of this enjoyment of the premises being unlimited in time and therefore susceptible to transfer to a third party by means of a transfer. This is so much so that the law currently in force (Law 29/1994, of 24 November on urban leases) does not contemplate the transfer for contracts signed during its validity. In short, if someone has recently rented premises, they cannot transfer them under the same conditions as in the past.
It is very convenient to distinguish the transfer from the assignment of the contract contemplated in this law (art. 32) basically because (i) in the transfer, the owner of the premises is entitled to receive part of the price of the transfer and (ii) in the assignment, the owner is only entitled to raise the rent and the lease will only last for the duration agreed with the transferor lessor.
How is it different from a lease?
The main difference with a lease is that, as mentioned above, in a transfer the licences and right to operate the premises are retained.
In addition, depending on the agreement reached, the furniture and machinery may also be included.
However, the most important differentiation is in relation to the owner: in the case of a transfer, the owner’s consent is not required, although it is necessary to give notice within one month. On the other hand, the landlord can increase the rental price by up to 20% of its value.
El traspaso de un negocio
Es un acuerdo para la cesión del contrato de arrendamiento de un local o negocio y de los activos comerciales tangibles (mobiliario, productos, etc.) e intangibles (clientes, marca, fondo de comercio, etc.) a cambio de un precio determinado.
Cuando un negocio se traspasa éste es adquirido por un nuevo titular, que continúa con su explotación. El traspaso de un local arrendado obliga a firmar un contrato entre el que cede el negocio y el que lo adquiere. Pero es necesario también firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario, que tendrá que consentir la operación.
Es muy importante que antes de firmar un contrato de arrendamiento de un local comercial, negocies con el propietario determinadas cláusulas para no llevarte sorpresas.
El importe que se paga por un traspaso incluye los útiles, mobiliario, maquinaria y en suma, todo aquello que el local pueda contener que se utilice en la actividad económica.
También incluye la infraestructura, el stock y la clientela, puesto que no es lo mismo comenzar un negocio partiendo de cero que contar previamente con unos clientes ya habituales.
Si la actividad precisara de licencia como ocurre con los negocios de hostelería, por ejemplo, también es posible el cobro de una cantidad por cesión de la misma.
El traspaso
no está sujeto a IVA.
La transmisión de los elementos afectos a la actividad y del fondo de comercio de la misma, no devenga IVA, siempre que esa transmisión se haga a una misma persona (física o jurídica) que vaya a continuar con la misma actividad. Con respecto al IRPF, para el que cede el traspaso se produce un incremento de patrimonio. Deberá declarar el importe en la declaración anual del Impuesto de la Renta.
Para calcular dicha ganancia, deberá restar del importe recibido, el valor neto de los bienes y derechos entregados. Los bienes que se incluyen en el traspaso formarán parte del inmovilizado de la empresa que los transmite, por lo que se habrán ido amortizando a lo largo de los años de actividad. El valor neto será el que tiene cada uno de ellos en el momento de la transmisión, una vez descontadas las amortizaciones practicadas.
El que recibe el traspaso lo deducirá también vía amortización en porcentajes proporcionales a los años de duración del contrato de arrendamiento. Es decir, el importe de traspaso se trasladará a gastos en partes iguales según la duración del alquiler, haciendo un prorrateo en los ejercicios de duración inferior al año.
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